Dez Dicas Práticas para Comprar um Imóvel Residencial
na Planta
A aquisição de um imóvel
residencial na planta tem inúmeras vantagens para quem pode esperar um pouco
até a obra ser concluída e tem apenas parte do recurso para comprar. Além do
preço mais acessível, o imóvel continuará valorizando durante a construção,
fazendo seu dinheiro render. Mas, este investimento requer alguns cuidados. Por
isto, apresentamos algumas dicas práticas para que você tenha certeza de fazer um
bom negócio.
Segue:
1 – Solicite a assessoria de um corretor de imóveis
Pesquisar de forma aleatória na
internet e visitar vários empreendimentos sem ter um foco definido, além de ser
cansativo, tende a não trazer resultados satisfatórios. Então, solicite a ajuda
de um corretor de imóveis com registro no CRECI e que conheça bem o mercado.
Evidencie para ele quais serão os fatores decisivos na hora da comprar (valor
que você tem disponível para a entrada, valor do imóvel, localização, entre
outros). Este serviço poupará seu tempo e dará maior segurança no negócio.
2 – Visite as ofertas selecionadas pelo corretor
Com as seleções dos imóveis realizadas pelo
corretor, agora sim é hora de acessar os sites dos empreendimentos e das
empresas interessadas em vender. Dedique algum tempo para visitar os plantões
de vendas e decorados e não tenha vergonha de fotografar, pedir folders e pegar
informações sobre tudo (preços, condições, quantas unidades já foram vendidas,
quando será entrega a obra, etc.). Também dê uma atenção especial à implantação do empreendimento, à posição da(s)
unidade(s) em relação ao sol, nível de infraestrutura e avaliação da vizinhança
(barulho, bancos, praças, escolas, pontos de ônibus, entre outros). Faça isto
durante o dia e durante a noite. Além de saber como será o nível de segurança
para sua família é um bom referencial para verificar se o imóvel tende a
valorizar, manter-se estável ou depreciar.
3 – Busque Saber o Histórico da Construtora ou Incorporadora
Certifique-se de que existe um RI – Registro de Incorporação
e que a construtora ou incorporadora é idônea. Você poderá buscar informações
no site Reclame Aqui, no PROCON, nos Juizados Especiais, nas mídias sociais e
utilizar o próprio Google para verificar como a empresa trata os consumidores e
como estão os cronogramas de entrega de outras obras. Caso o terreno ainda esteja
em alguma disputa entre herdeiros ou com outras limitações legais que possam
vir a prejudicar o andamento da obra, evite fazer o negócio. É importante que
você visite outras obras feitas pela empresa e, se possível, converse com os
moradores ou com o síndico para saber mais sobre como foi o processo de compra
e relacionamento pós-venda.
4 - Evite comprometer mais que 30 % da renda
familiar
Em geral, os bancos,
imobiliárias e construtoras fazem uma análise criteriosa de quanto você poderá
comprometer da renda familiar para pagar as prestações da casa própria. Pela
nossa experiência, um bom parâmetro é não deixar mais que 30 % das despesas para
este negócio, mesmo que não existam muitas exigências dos vendedores. Desta
forma, você evitará aborrecimentos.
5 – Prestações intermediárias e índices de reajuste
Verifique atentamente o contrato. Se for o caso,
contrate um advogado para assessorá-lo. Em geral, as empresas solicitam sinal, prestações
intermediárias (balões) e outro valor na entrega das chaves. Quanto ao índice
de reajuste, esteja atento para saber qual deles será adotado e quanto
representarão os reajustes nas prestações ou no valor anual do imóvel. Os valores que deverão ser pagos para a
construtora antes do financiamento variam entre 20 e 30 % do total. Este valor
deverá ser pago até a data de entrega da obra.
6 – Quem pagará a corretagem?
A taxa média de corretagem é de 6% (seis porcento)
e quem paga é o vendedor do imóvel. Atente para este item, pois, pode ser uma
boa moeda de troca na negociação, caso você tenha este recurso disponível.
7 – Valor do condomínio
Procure saber com o corretor qual o valor provável
do condomínio. Hoje com empreendimentos com infraestrutura similares a de um
clube é importante você deixar uma reserva para estes custos, quando for morar
no imóvel. Evite surpresas!
8 – O financiamento
Avalie as diversas ofertas de financiamentos
bancários. Não tenha pressa, pois, os juros podem variar muito de um banco para
outro conforme o padrão da construção. Os principais bancos que operam no
mercado imobiliário são : Banco do Brasil, HSBC, Santander, Bradesco, Itáu e
Caixa Econômica Federal.
9 – O Contrato
Se tiver dúvida, procure um advogado. O PROCON orienta que no contrato
devem constar os dados da construtora e do vendedor, valor total do imóvel,
forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade e índice de reajuste,
local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é
de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem
adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, área comum,
garagem etc.) e outras condições prometidas pelo vendedor. No contrato também
devem constar o prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa
por atraso na entrega, é importante que ela esteja incluída nas cláusulas do
documento. Anexo ao contrato também deverá estar o memorial descritivo,
constando tudo que o imóvel deverá ter depois de pronto.
10– Entrega da obra
Atualmente existe segurança na compra de um imóvel
na planta, em virtude dos avanços legais do setor imobiliário. Além do
patrimônio de afetação, existem modelos de estruturação do negócio que
“blindam” o empreendimento, tais como as SPEs – Sociedades de Propósito Específico.
Mas, se você ainda não se sentir confortável, uma forma cômoda é fazer um seguro
de garantia de entrega da obra (custa de 1 a 3% do valor do imóvel). Várias
empresas já possuem este seguro, principalmente se elas estiverem utilizando
recursos de financiamento para a construção (exigência dos próprios bancos). Se
a empresa for de capital aberto você pode acompanhar a “performance” financeira
dela pela própria internet. Elas publicam balanços abertos aos acionistas, que
você também pode acessar.
Bons negócios!
Artigo elaborado para a 6ª edição da Revista Imóveis News.
